Einwendungen der Fraktionen SP und Alternative – CSP zum “Bebauungsplan Unterfeld Schleife, Zug”

Namens der vorerwähnten GGR-Fraktionen unterbreiten wir Ihnen innert der Auflagefrist verschiedene Einwendungen zur Gebietsplanung Unterfeld Schleife, 1. Lesung, bzw. zur Zonenplanänderung Schleife Nord, Plan Nr. 7802, zum Bebauungsplan Unterfeld Schleife, Plan Nr. 7505 (einschliesslich Umweltverträglichkeitsbericht) sowie zur Änderung der Bauord­nung § 54b Bauzone mit speziellen Vorschriften Schleife Nord.

Einwendung 1

Ist in Bezug auf die Gebietsplanung Unterfeld Schleife angesichts der beiden separat zu behandelnden Bebauungspläne eine klare Willensbildung überhaupt möglich und wird den Zugerinnen und Zugern dabei das demokratische Mitspracherecht in hinreichender Weise gewährleistet?

Antrag:

Das Büro des GGR sei zu beauftragen, ein Gutachten einzuholen, das sich darüber ausspricht, ob die Vorgehensweise bei dieser Gemeinde übergreifenden Gebietsplanung verfahrenstech­nisch und insbesondere unter demokratischen Gesichtspunkten rechtens ist und ob den Stimmberechtigten beider betroffenen Gemeinden angesichts der nachhaltigen Auswirkun­gen dieser Gebietsplanung das demokratische Mitspracherecht in hinreichender Weise ge­währleistet ist.
Begründung:

Die gemeindeübergreifende Gebietsplanung Unterfeld soll die Gemeinden Zug und Baar entlang der Nordzufahrt zusammenwachsen lassen. Der Bebauungsplan Unterfeld Baar um­fasst rund zwei Drittel des fraglichen Baugebiets, der Bebauungsplan Unterfeld Schleife Zug rund einen Drittel.

Die Planungsschritte in Zug und Baar erfolgten bis zur kantonalen Vorprüfung zeitgleich. Danach durchliefen die Planungen aufgrund der verschiedenen politischen Zuständigkeiten unterschiedliche Verfahrensschritte. Die Genehmigung der Planungsunterlagen durch den Regierungsrat und die zweite Auflage sollen aufgrund der gegenseitigen Abhängigkeiten in beiden Gemeinden wieder gemeinsam erfolgen. Die Bebauungspläne Unterfeld Baar und Schleife Zug können sodann nur Gültigkeit erlangen, wenn beide genehmigt und rechtskräf­tig werden.

Die Gebietsplanung Unterfeld wird in ihrer Gesamtheit und in ihrer städtebaulichen Erschei­nung insbesondere das Gebiet der Stadt Zug tangieren. Die prognostizierten Verkehrsprob­leme und die damit verbundenen Immissions- und Lärmbelastungen werden vor allem die Zugerinnen und Zuger treffen. Schliesslich wird der Bebauungsplan Unterfeld Baar in seinen massiven Dimensionen in Breite und Höhe die grössten Auswirkungen auf zugerische Stadt­quartiere entfalten.

Aufgrund der getrennten Behandlung dieser beiden Bebauungspläne erscheint fraglich, ob die hier gewählte Vorgehensweise rechtens ist und ob damit den beteiligten Gemeinden in Bezug auf die gesamte Gebietsplanung eine klare und hinreichende demokratische Willens­bildung möglich bzw. gewährleistet ist. Obwohl der Baarer Teil grösste Auswirkungen auf die Stadt Zug haben wird, wird den Zugerinnen und Zugern hierzu faktisch das rechtliche Gehör und ein hinreichendes Mitspracherecht verweigert bzw. bleibt ihnen entzogen.

Einwendung 2

Änderungen des Zonenplanes und der Bauordnung

Antrag:

Auf die Zonenplanänderung Schleife Nord, Plan Nr. 7802, und auf die Änderung der Bau­ordnung (§ 54b Bauzone mit speziellen Vorschriften Schleife Nord) darf mangels erheblicher Veränderung der Verhältnisse nicht eingetreten werden.

Eventualiter sei festzustellen, dass die Zonenplanänderung Schleife Nord, Plan Nr. 7802, so­wie die Änderung der Bauordnung (§ 54b Bauzone mit speziellen Vorschriften Schleife Nord) mangels Vorliegen eines überwiegendes Interesse an einer Planänderung aufgrund des Grundsatzes der Planbeständigkeit nicht zulässig ist.
Begründung:

Planung stellt einen ständigen und durchgehenden Prozess dar. Dies setzt die Anpassung von Plänen voraus. Daher sind Pläne grundsätzlich abänderbar und in der Regel nach gewissen Zeitabschnitten zu überarbeiten. So sieht Art. 9 Abs. 2 und 3 RPG für Richtpläne vor, dass diese angepasst werden, wenn sich die Verhältnisse geändert haben oder neue Aufgaben nachgewiesen worden sind. Nutzungspläne können gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG geändert werden, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben.

Das Gebiet Schleife Nord der Stadt Zug wurde im Rahmen der Ortsplanung 2010 in die Wohn- und Arbeitszone 5 (WA5) eingezont. In der WA5 sind eine Ausnützung von 1.5, eine maximale Gebäudehöhe von 18.5 m und fünf Geschosse zulässig. Mit der damaligen Einzo­nung wurde eine qualitativ hochstehende Überbauung mit (preisgünstigem) Wohnen und Arbeiten angestrebt. So wurde das Gebiet der Wohn- und Arbeitszone mit der höchsten Dichte zugeteilt. Ausserdem wurde sie mit der Zone für preisgünstigen Wohnungsbau über­lagert.

Mit Beschluss vom 22. Juni 2010 hat der Regierungsrat die Bauordnung und den Zonenplan der Stadt Zug genehmigt. Die Stadt Zug verfügt damit über Instrumente, die ihre bauliche Entwicklung für die nächsten 10 bis 15 Jahre lenken.
Unterdessen wurde im kantonalen Richtplan das Gebiet Schleife Nord zusammen mit dem Unter­feld in Baar dem Verdichtungsgebiet II (bis max. AZ 3.5) zugeteilt. Der Bebauungsplan Unterfeld Schleife, Zug, bildet die angestrebte Verdichtung ab. Er weicht von den Grundmas­sen der heutigen WA5 insbesondere bei der Dichte (2.15 anstelle von 1.5), der Höhenentwick­lung (52 m anstelle 18.5 m) und der Geschossigkeit (offen) erheblich ab.

Im Gutachten vom 20. Juni 2012 zuhanden des Büros des GGR führte Prof. Dr. iur. Alain Griffel zur Planbeständigkeit auf den Seiten 9 und 10 folgendes aus:

“Das Interesse an der Rechtssicherheit und am Vertrauensschutz verlangt mithin nach Planbeständigkeit, wogegen das Interesse an der Aktualität der Raumplanung deren Anpassung an veränderte Verhältnisse gebietet.

Diesem Spannungsfeld der Interessen hat der Bundesgesetzgeber in Art. 9 und 21 des Raumplanungsgesetzes (RPG) Rechnung getragen, und zwar mit einem zweistufigen Prüfprogramm, welches seinerseits nochmals zwischen Richt- und Nutzungsplänen differenziert: Zunächst muss geprüft werden, ob veränderte Verhältnisse vorliegen. Bei Richtplänen genügen veränderte Verhältnisse schlechthin (Art. 9 Abs. 2 RPG), während bei den grundeigentümerverbindlichen Nutzungsplänen eine “erhebliche” Veränderung der Verhältnisse erforderlich ist (Art. 21 Abs. 2 RPG). Liegt eine Veränderung bzw. eine erhebliche Veränderung der Verhältnisse vor, so ist der betreffende Plan in einem ersten Schritt auf seine Anpassungsbedürftigkeit zu überprüfen (Art. 9 Abs. 2 RPG; Art. 21 Abs. 2 RPG); d.h. es ist auf die Plan­änderung einzutreten. Wenn sich die Verhältnisse jedoch nicht (erheblich) geändert haben, ist eine Überprüfung des Plans nicht zulässig. Auf eine Planänderung darf in diesem Fall also von vornherein nicht eingetreten werden, unab­hängig von ihrem Inhalt und ihrer Tragweite.

Haben sich die Verhältnisse verändert bzw. (bei Nutzungsplänen) erheblich verändert, sind die Pläne wie dargelegt zu überprüfen und – in einem zweiten Schritt – “nötigenfalls” anzupassen (Art. 9 Abs. 2 RPG; Art. 21 Abs. 2 RPG). Dies impliziert eine Interessenabwägung. Besteht ein überwiegendes Interesse an einer Planänderung, so ist diese vorzunehmen; andernfalls hat sie – trotz (erheblich) veränderter Verhältnisse – zu unterbleiben. Als relevante Gesichtspunkte sind insbesondere zu berücksichtigen: die Gültigkeitsdauer des Plans, sein Konkretisierungsgrad, der Stand seiner Umsetzung, die Tragweite der ins Auge gefassten Änderung sowie der Grund für die Änderung. Bei Nutzungsplänen kommt dem Alter des Plans eine besondere Bedeutung zu: “Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen.” (Zitat Ende)

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts äussert sich zur Änderung von Nutzungsplänen wie folgt:

“Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet mit Blick auf die Änderung von Nutzungsplänen zwei Stufen: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung.

Ob eine Plananpassung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich nach ständiger Rechtsprechung aufgrund einer Interessenabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen anzupassen. Zu berücksichtigen sind insbesondere die bisherige Geltungs­dauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht des Änderungs­grunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (BGE 132 II 408 E. 4.2 S. 413 f.; BGE 128 I 190 E. 4.2 S. 198 f.; je mit Hinweisen).” (vgl. dazu BGE 140 II 25)

In Bezug auf die kantonalen Verdichtungsgebiete auf Stadtgebiet heisst dies nichts anderes, als dass diese vorerst in die städtischen Bauordnung überzuführen sind.

Die massgebliche Nutzungsplanung in der Stadt Zug ist erst rund sechs Jahre alt. Angesichts des jungen Alters dieser Planung geniesst vorliegend der Grundsatz der Planbeständigkeit klaren Vorrang. Hinzu kommt, dass das Projekt “Unterfeld” in mehrfacher Hinsicht sehr ein­schneidende Auswirkungen auf die Stadt Zug haben wird. Allein die Massstäblichkeit des Pro­jekts auferlegt hier grösste Zurückhaltung gegenüber einer vorzeitigen Änderung des Zonen­plans und der entsprechenden Ergänzung der Bauordnung durch einen neuen § 54 b. Zudem besteht in der Stadt Zug nach wie vor kein Hochhausreglement, welches die unerlässlichen Rahmenbedingungen für eine solche Umzonung festschreiben würde. Allein der Umstand, dass hier preisgünstige Wohnung entstehen sollen, vermag die angestrebte Umzonung eben­falls nicht zu rechtfertigen. Denn das fragliche Baugebiet wurde bereits in der geltenden Zonenordnung mit einer Zone für preisgünstigen Wohnungsbau überlagert, wodurch die Korporation Zug zu Realisierung von preisgünstigen Wohnungen bereits heute verpflichtet wird. Mit anderen Worten erhält die Stadt auf diesem Baugebiet bereits preiswerten Wohn­raum.

Vorliegend scheitert die geplante Umzonung am Grundsatz der Planbeständigkeit. Die Recht­sprechung des Bundesgerichts wie auch das Gutachten von Prof. Dr. iur. Alain Griffel vom

20. Juni 2012 zuhanden des Büros des GGR lassen bei sorgfältiger Abwägung der Interessen keinen anderen Schluss zu. Der Grundsatz der Planbeständigkeit steht einer Zonenplanände­rung Schleife Nord, Plan Nr. 7802, zum Bebauungsplan Unterfeld Schleife, Plan Nr. 7505 ent­gegen.

Einwendung 3

Festlegung einer verbindlichen Geschosszahl für die Zeilenbauten (“Sockelbereich”)

Antrag:

Im Bebauungsplan Unterfeld Schleife, Zug, sei für die Baubereiche Z1.2, Z2, Z3.2 und Z4 die Geschosszahl verbindlich auf maximal sechs Geschosse zu begrenzen. Entsprechend sind die maximalen Gebäudehöhen für diese Baubereiche anzupassen.

Begründung:

Der bestehende Bebauungsplan setzt überhaupt keine Geschosszahlen fest. Er definiert bloss die maximalen Gebäudehöhen, welche allerdings weit höher als diejenigen der umliegenden Quartiere ausfallen. Dadurch werden Gebäudevolumen ermöglicht, die sich vom gewachse­nen Stadtkörper durch überproportionale Mächtigkeit absetzen. Dies nota bene in einem städtischen Aussenbereich, auf der grünen Wiese, am Rand eines klar definierten Siedlungs­gebiets. Die Gebäude ragen nicht nur zur Lorzenebene hin als mächtige Mauern auf, viel­mehr erscheinen sie auch gegenüber dem gesamten Stadtkörper wie auch vor allem gegen­über den umliegenden Quartieren als unangemessen mächtig. Diese Gebäudevolumina sind angemessen zu redimensionieren, indem für die Baubereiche Z1.2, Z2, Z3.2 und Z4 die Ge­schosszahl auf sechs Geschosse begrenzt wird. Damit einhergehend sind auch die Gebäude­höhen dieser Baubereiche auf ein angemessenes Mass reduzieren.

Der Bebauungsplan Unterfeld Schleife, Zug, (wie übrigens auch der Bebauungsplan Unter­feld, Baar) stellt punkto Massstäblichkeit nachweislich einen massiven städtebaulichen Ein­griff in den gewachsenen Stadtkörper der Stadt Zug dar, der den gewachenen Stadtkörper bzw. die städtebauliche Struktur auch nach Meinung zahlreicher Fachleute massiv beein­trächtigt. Die Gebäude in den erwähnten Baufeldern der Randbebauung ragen mit 24 – 25 Metern Höhe und bis zu 63 Metern Länge gegenüber den umliegenden Siedlungen über­mässig voluminös auf. Hinzu kommen die vorgesehenen “echten” Hochhäuser von 46 – 52 Metern, die sich nicht als blosse Punktbauten präsentieren, sondern sich vielmehr auch als eigentliche Wände aufspannen. Damit erscheint die geplante Gebäudekrone im Unterfeld durch die angedachte Standardhöhe und die zusätzlichen Hochbauten als durchgängige, überhohe Mauer, die mit ihren Dimensionen in keiner Weise Rücksicht auf gewachsene und selbst bereits verdichtete Stadtstrukturen nimmt.

Selbst grosse Städte wie Zürich legen gar für ihre Siedlungen im innerstädtischen Bereich maximale Geschosszahlen fest, um die Siedlungsstruktur quartieradäquat in einem verträg­lichen und angemessenen Kontext zu sichern. Daher erscheint es mehr als angezeigt, solches auch für den Bebauungsplan Unterfeld Schleife, Zug, zu fordern. Entsprechend ist die Geschosszahl für die Baubereiche Z1.2, Z2, Z3.2 und Z4 im Bebauungsplan verbindlich auf maximal sechs Geschosse festzusetzen und entsprechend sind die maximalen Gebäudehöhen für diese Baubereiche anzupassen.

Einwendung 4

Der Bebauungsplan Unterfeld Schleife, Zug, muss zum städtischen Leuchtturm für Nachhaltigkeit werden

Antrag:

Der Stadtrat wird beauftragt, die Korporation Zug zur Übernahme des SNBS-Standards oder eines anderen in der Schweiz anerkannten Nachhaltigkeitsstandards anzuhalten und dabei den zu gewährleistenden Baustandard verbindlich festzulegen bzw. vertraglich zu sichern.

Begründung:

Der bestehende Bebauungsplan soll punkto Nachhaltigkeit zum eigentlichen Leuchtturm­projekt werden. Die grösste Grundeigentümerin des Bebauungsplans Unterfeld Baar, die Implenia AG, hat sich bereits dazu verpflichtet, den SNBS-Standard auf ihrem Baugebiet umzusetzen oder im Verkaufsfalle verpflichtend auf die neuen Gundeigentümer zu über­binden.

Die Grundeigentümerin des Bebauungsplans Unterfeld Schleife, Zug, die Korporation Zug, vertritt die Ansicht, dass bei Umsetzung eines Nachhaltigkeitsstandards der preisgünstige Wohnungsbau leiden wenn nicht gar verunmöglicht würde. Dieser so geäusserten Ansicht ist zu widersprechen.

Denn zwischen Nachhaltigkeit im Bauen und den Anliegen des preisgünstigen Wohnungs­baus besteht kein grundsätzlicher Zielkonflikt. Zahlreiche Wohnbaugenossenschaften führen exemplarisch vor, dass ein bewusst nachhaltiges Bauen den Anliegen des preisgünstigen Wohnungsbaus nicht entgegenstehen muss. Die entsprechenden Äusserungen der Korpora­tion Zug sind als reine Schutzbehauptungen zu werten und sind daher unbeachtlich. Auf dem Bebauungsplan Unterfeld Schleife, Zug, sind sämtliche Bauten ebenfalls im SNBS-Standard oder einem anderen in der Schweiz anerkannten Nachhaltigkeitsstandard zu realisieren.

Einwendung 5

Im Bebauungsplan Unterfeld Schleife, Zug, sind zeitgemässe Wohnformen zu realisieren

Antrag:

Hinsichtlich des Bebauungsplan Unterfeld Schleife, Zug, sind mit der Grundeigentümerin ver­schiedene und vor allem zeitgemässe Wohnformen zu verhandeln und mit einer Überbin­dungspflicht auf Rechtsnachfolger vertraglich festzuschreiben.

Begründung:

Der bestehende Bebauungsplan macht keinerlei Aussagen zu den geplanten Wohnungstypen bzw. zur Realisierung von bestimmten Wohnformen. Dies stellt bei einem Projekt dieser Grösse und welches daher auch der Bebauungsplanpflicht unterliegt, aus Sicht der Öffentlich­keit einen Mangel dar, den es zu korrigieren gilt.

Der Stadtrat wird daher beauftragt, mit der Korporation Zug über die Planung und Realisie­rung von zeitgemässen Wohnformen, die dem sozialen und demographischen Wandel wie auch den veränderten Lebensstilen in gebührender Weise Rechnung tragen (Mehrgenera­tionen-Wohnungen, Cluster-Wohnungen, etc.), zu verhandeln und den entsprechenden Woh­nungsmix bzw. die zu realisierenden Wohnungstypen vertraglich und unter Sicherstellung der Überbindungspflicht auf Rechtsnachfolger festzuschreiben.

Abschliessend ersuchen wir Sie, sehr geehrte Damen und Herren Stadträte, sehr geehrter Herr Stadtschreiber, von unseren Einwendungen wohlwollend zur Kenntnis zu nehmen und diese dem Grossen Gemeinderat zur Gutheissung zu empfehlen.

Für Ihre Kenntnisnahme und Ihre weiteren Bemühungen danken wir.

Für die SP-Fraktion im GGR                                                Für die Fraktion Alternative-CSP

Urs Bertschi, Fraktionschef                                                             Ignaz Voser, Mitglied der BPK

Louis Bisig, Mitglied der BPK                                       Susanne Giger, Mitglied der BPK